Inicio / Áreas de Práctica / Filtraciones de Agua en HOA y Condominios
Entra agua a su unidad y la asociación no lo repara.
Esa es una disputa concreta con una respuesta legal, no solo una queja de mantenimiento. En un condominio, la asociación generalmente es responsable de mantener los elementos comunes por donde entra el agua. Leemos su declaración, determinamos dónde recae realmente esa obligación y hacemos que el responsable la cumpla.
La disputa que más atendemos: reparación negada, daño que se extiende.
Casi siempre empieza igual. El agua mancha un techo o una pared después de una lluvia fuerte. Usted lo reporta. La asociación dice que es su problema, o acepta revisarlo y luego deja de responder. Pasan los meses, el drywall se ablanda, aparece el moho, y el costo de la reparación sube mientras nadie acepta la responsabilidad.
Dónde recae la obligación de reparar
En un condominio, el Capítulo 718 obliga a la asociación a mantener, reparar y reemplazar los elementos comunes. Los techos, las paredes exteriores y las tuberías que corren entre unidades suelen estar entre ellos. Pero la división rara vez es de todo o nada: su declaración puede asignar los elementos comunes limitados de otra forma, y el estatuto deja ciertos acabados y accesorios interiores a cargo del propietario incluso cuando el agua entró por un elemento común. Leer la declaración frente al estatuto es el primer trabajo real en uno de estos casos, y es lo que determina quién paga qué. La decisión de una junta de posponer una reparación no es el final de la conversación.
Lograr que la reparación ocurra
Abrimos los registros oficiales bajo el estatuto para ver qué sabía realmente la junta y desde cuándo, notificamos por escrito a la asociación, determinamos si su disputa en particular debe pasar por el proceso previo a la demanda del estado o puede presentarse directamente, y litigamos por la reparación y los daños. En paralelo perseguimos el lado del seguro: la póliza de la asociación, la suya, y cualquier exposición por mala fe de una aseguradora que se sienta sobre un reclamo.
Disputas relacionadas que atendemos
Moho por filtraciones prolongadas
Reclamos de salud y costos de remediación cuando una filtración quedó sin atender por meses o años.
Cuotas extraordinarias
Impugnación de cuotas impuestas sin la notificación, el quórum o la autoridad que exige la declaración.
Solicitudes de registros y acceso
Solicitudes de registros oficiales que la junta ignora, y los remedios legales cuando lo hace.
Aplicación selectiva de reglas
Reglas que se le aplican a usted y no a su vecino, lo que es una defensa y un reclamo reconocidos.
Elecciones y gobierno de la junta
Impugnación de elecciones, conflictos de interés e incumplimiento del deber fiduciario de los directores.
Consecuencias de Milestone y SIRS
Disputas derivadas de las inspecciones estructurales obligatorias y los requisitos de estudio de reservas.
Traiga su declaración, sus fotografías y cada mensaje que le envió a la junta. Esas tres cosas suelen decirnos en una sola reunión si tiene un caso.
Cómo forzamos una reparación estancada
Documente el daño
Fotografías, fechas y cada mensaje que le envió a la junta. Traiga lo que tenga.
Exija los registros
Los registros oficiales muestran qué sabía la junta, desde cuándo y qué votó hacer.
Notificación formal
Una exigencia que cita la declaración y el estatuto, no solo una queja.
Mediación o demanda
Proceso previo a la demanda cuando la ley lo exige, y luego litigio por la reparación y los daños.
Lo que nos preguntan
La asociación dice que la filtración es mi responsabilidad. ¿Es cierto?
A veces, y con frecuencia no. Si el agua entra por un elemento común como el techo, una pared exterior o una tubería compartida, la obligación de reparar ese elemento generalmente recae en la asociación del condominio. Lo que lo complica es que la responsabilidad por el daño dentro de su unidad puede dividirse de otra forma: ciertos acabados y accesorios interiores pueden seguir siendo suyos aunque la fuente haya sido un elemento común. Por eso la declaración hay que leerla, no discutirla por correo electrónico.
¿Cuánto tiempo tengo para presentar un reclamo por daños de agua?
Depende de cuál sea el reclamo. El incumplimiento de la declaración, la negligencia y los reclamos de seguro corren con relojes distintos, y su póliza puede imponer su propio plazo de notificación, mucho más corto que cualquier estatuto. Una filtración que lleva meses también complica cuándo empezó a correr el reloj. No intente resolverlo con una respuesta general de internet: busque asesoría temprano, porque el plazo es lo único en esta área que no se puede arreglar después.
¿Tengo que ir a arbitraje o mediación antes de demandar?
Depende por completo de cuál sea la disputa. La Florida exige un proceso previo a la demanda para muchas disputas de condominio, pero el estatuto excluye varias categorías, y los reclamos por daños a una unidad basados en que la asociación no mantuvo los elementos comunes están entre las excepciones. En otras palabras, precisamente el reclamo del que trata esta página puede ser uno que usted puede presentar directamente. Las asociaciones de propietarios (HOA) van por una vía separada bajo el Capítulo 720. Vale la pena hacerlo bien, porque asumir que primero debe mediar puede costarle meses.
¿Puede la asociación cobrarme una cuota por la reparación que se negó a hacer?
Puede intentarlo. Que una cuota sea válida depende de la notificación, de la autoridad bajo la declaración y de cómo la aprobó la junta, todo lo cual puede impugnarse, y todo lo cual es visible en los registros oficiales.
¿Mi propio seguro cubrirá esto?
Su póliza HO-6 puede cubrir el daño interior mientras la póliza maestra de la asociación cubre el elemento común. Ambas pueden negar el reclamo y señalarse mutuamente. Perseguimos al responsable y a la aseguradora al mismo tiempo para que el reclamo no se quede estancado entre los dos.
Quiénes llevan las disputas de condominio
Ricardo M. Corona
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